Wspólnota mieszkaniowa w pytaniach i odpowiedziach. Poradnik dla zarządów i zarządców wyd.3 uaktualnione i rozszerzone

  • Dodaj recenzję:
  • 3941
  • Producent: Grupa Medium
  • Autor: red. Sabina Augustynowicz
  • Cena netto: 46,67 zł 49,00 zł

Wspólnota mieszkaniowa w pytaniach i odpowiedziach. Poradnik dla zarządów i zarządców

rok wydania: 2018, wydanie trzecie uaktualnione i rozszerzone
ISBN: 978-83-64094-49-1

Publikacja wydana pod patronatem czasopisma „Administrator i Menedżer Nieruchomości”

 

Opis
Trzecie, uaktualnione i rozszerzone, wydanie "Wspólnoty mieszkaniowej w pytaniach i odpowiedziach" to kontynuacja cieszącej się popularnością części pierwszej, również wydanej przez miesięcznik „Administrator i Menedżer Nieruchomości”.

Publikacja ta jest obszernym kompendium wiedzy przeznaczonym dla zarządców, prezentującym najważniejsze kwestie związane z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych oraz administrowaniem nimi. W książce wykorzystano pytania zadawane redakcji przez czytelników, w a odpowiedziach na nie przywołano najaktualniejsze ustalenia prawne oraz normy z zakresu zarządzania wspólnotą mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa w pytaniach i odpowiedziach to publikacja dotycząca podstawowych problemów, z którymi borykają się zarówno zarządcy, jak i właściciele lokali.

Trzecie wydanie w dużym stopniu uzupełniono licznymi treściami. Całość opracowała i zredagowała Sabina Augustynowicz.

Podręcznik jest niezbędną pozycją, prezentującą w sposób zwarty, a jednocześnie wyczerpujący, praktyczną wiedzę z zakresu zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi.

"Ukazała się na rynku wydawniczym świetna książka Pani Redaktor Sabiny Augustynowicz „Wspólnota mieszkaniowa w pytaniach i odpowiedziach”. Forma – pytania i odpowiedzi - jest niezwykle atrakcyjna – Czytelnik znajdzie tam odpowiedzi na wiele pytań, na które wprost nie odpowiadają zapisy ustawowe.

Publikacja jest niezwykle potrzebna. Gorąco ją polecam zarówno zarządcom, jak i właścicielom lokali, którym w istotny sposób przybliży właściwą interpretację wcale nie łatwej ustawy."

Fragment recenzji II wydania

Janusz Gdański

Wiceprezes Słupskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości, Ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami

SPIS TREŚCI
OD REDAKTORA / 11


ROZDZIAŁ I  ZARZĄD NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ / 12
1. Sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną / 12
1.1. Czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd w ustawie o własności lokali / 12
1.2. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu / 12
2. Wynagrodzenie zarządu i zarządcy / 13
2.1. Czy członkowie zarządu wspólnoty mogą żądać wynagrodzenia za wykonywane czynności i kto może wykazać, że członek zarządu wspólnoty pobiera za wysokie wynagrodzenie? / 14
2.2. Czy niebędący na etacie członkowie zarządu wspólnoty odprowadzają podatek dochodowy od otrzymywanego wynagrodzenia? / 15
3. Odpowiedzialność i uprawnienia zarządu / 16
3.1. Czy zarząd sam, bez zgody współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, może odpłatnie wynająć część nieruchomości? / 16
3.2. Czy zarząd wspólnoty może sam podjąć decyzję o wynajęciu prawnika w sprawie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, czy potrzebuje do tego jej uchwały? / 16
3.3. Jeden zarząd, dwie umowy na te same prace / 18
3.4. Kto może być w zarządzie wspólnoty? / 19
4. Zmiana lub rezygnacja członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej / 21
4.1. Jak odwołać członka zarządu, by nie paraliżować działania wspólnoty mieszkaniowej? / 21
4.2. Czy wybrany na zebraniu prawomocną uchwałą członek zarządu może zrezygnować z pełnionej funkcji w dowolnym momencie? / 22
4.3. Odwołanie zarządu / 24
5. Pełnomocnictwo do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w sądzie / 25

ROZDZIAŁ II  ZEBRANIE WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ / 29
1. W jakiej formie zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien przedstawić sprawozdanie z działalności w minionym roku? / 29
2. Podejmowanie uchwał we wspólnocie / 30
3. Kiedy uchwała jest prawomocna przy indywidualnym zbieraniu głosów? / 32
4. Zasada głosowania „jeden właściciel – jeden głos” / 33
5. Uchwała nie może ingerować w prawo własności właściciela lokalu / 34
6. Data na uchwale / 36
7. Skutki braku zaskarżenia uchwały w terminie / 38
8. Uchwała z mocą wsteczną / 40
9. Co powinien zawierać protokół z zebrania wspólnoty mieszkaniowej? / 41
10. Podjęcie uchwały poza porządkiem obrad i brak protokołu z zebrania / 42
11. Fikcja wstrzymania się od głosu we wspólnocie mieszkaniowej / 44
12. Problemy z głosowaniami nad zmianą sposobu zarządu we wspólnocie / 46
13. Zwołanie zebrania i zmiany w porządku obrad nad odwołaniem sposobu zarządu / 46
14. Głosowanie nad uchwałą o zmianie sposobu zarządu / 47
15. Czy podważać ważność głosowania nad uchwałą? / 48
16. Udokumentowanie podjęcia uchwały / 49
17. Listy do głosowania / 50
18. Karty do głosowania / 52
19. Protokół z podjęcia uchwały / 53
20. Listy obecności / 54
21. Czy pełnomocnik gminy na zebraniu wspólnoty mógł wystąpić bez ważnego pełnomocnictwa? / 55
22. Zebranie zwołane przez właścicieli lokali, a nie przez zarząd wspólnoty / 56
23. Czy można pominąć zarząd przy podejmowaniu uchwały? / 58
24. Głosowanie a nieobecność / 60
25. Dwa lokale, ile głosów? / 62
26. Pełnomocnik na zebraniu / 64
27. Czy pracownik zarządcy może zbierać głosy pod uchwałą? / 65
28. Zmiana uchwały nie może pozbawiać członka wspólnoty praw nabytych / 66
29. Kolce na ptaki – czy potrzebna uchwała? / 67
30. Uchwała w sprawie sprzątania klatek schodowych przez właścicieli niezgodna z prawem / 68
31. Wstrzymanie wykonania uchwały wspólnoty mieszkaniowej / 69

ROZDZIAŁ III  FUNDUSZE WE WSPÓLNOCIE / 72
1. Jakie prawo ma każdy właściciel do korzystania z funduszu remontowego? / 72
2. Wysokość wpłat / 72
3. Finansowanie robót remontowych / 73
4. Współwłasność zobowiązuje / 74
5. Remont z uchwałą / 76
6. Jednorazowa dopłata do funduszu remontowego zgodna z prawem / 78
7. Fundusz inwestycyjny we wspólnocie mieszkaniowej / 81
8. Kredyt na inwestycje z uchwałą / 83
9. Na co wspólnota może przeznaczyć odszkodowanie uzyskane od dewelopera? / 83

ROZDZIAŁ IV WŁASNOŚĆ I WSPÓŁWŁASNOŚĆ / 86
1. Współwłasność przymusowa / 86
1.1. Instalacja centralnego ogrzewania we wspólnotach mieszkaniowych a prawo / 86
1.2. Instalacja CO częścią lokalu / 87
1.3. Kotłownia jako część wspólna nieruchomości / 88
1.4. Status urządzeń przesyłowych / 89
1.5. Odłączenie się od instalacji centralnego ogrzewania / 90
1.6. Likwidacja podzielników / 92
1.7. Kto odpowiada za zawory przy wodomierzach? / 93
2. Co jest wspólne, a co nie? / 94
2.1. Okno w lokalu na poddaszu – czyja własność? / 94
2.2. Izolacja balkonu to obowiązek wspólnoty / 95
2.3. Kiedy wymiana daszku nad balkonem odbywa się na koszt wspólnoty? / 96
2.4. Okna od południa / 98
2.5. Czy docieplenie dachu jest konieczne? / 100
2.6. Kto ma uszczelnić kominy we wspólnocie? / 101
3. Ocieplanie stropów piwnic – czy warto? / 102
4. Współodpowiedzialność za zobowiązania finansowe / 105
5. Działalność hotelowa we wspólnocie / 107
6. Nabycie przyległych nieruchomości / 110
6.1. Podatek dochodowy od środków przeznaczonych na nabycie przyległych
nieruchomości gruntowych / 111

ROZDZIAŁ V  POŻYTKI WE WSPÓLNOCIE / 113
1. Zasilenie funduszu remontowego pożytkami / 113
2. Uchwała w sprawie sprzedaży strychu / 115
3. Nadbudowa we wspólnocie / 117
4. Opłata za klimatyzator na budynku / 120
5. Reklama na elewacji / 122
6. Podniesienie kosztów zarządu lokalu użytkowego / 123
7. Uprawnienia do pożytków dotychczasowych właścicieli nieruchomości /
i właścicieli sukcesywnie wyodrębnionych lokali / 124

ROZDZIAŁ VI  ZMIANA PRZEZNACZENIA CZĘŚCI WSPÓLNEJ / 127
1. Kiedy możliwa jest adaptacja strychu bądź piwnicy? / 127
2. Zamiana strychu na piwnicę / 129
3. Sprzedaż suszarni / 129
4. Adaptacja strychu a opłaty / 131
5. Sprzedaż pomieszczeń wspólnych a podatek dochodowy / 134
6. Kiedy wspólnota mieszkaniowa może cofnąć zgodę na przebudowę? / 135

ROZDZIAŁ VII KORZYSTANIE Z NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ / 137
1. Zajęcie i przebudowa korytarza / 137
2. Obietnica przyłączenia korytarza do lokalu z uchwałą, ale bez umowy / 139
3. Basen w ogródku / 142
4. Ogródek z murowanym ogrodzeniem / 144
5. Zakaz korzystania z części wspólnych / 145
6. Uregulowanie korzystania z pomieszczeń nieruchomości wspólnej / 146
7. Monitoring a RODO / 148
8. Monitoring na balkonie i na klatce schodowej / 149
9. Udostępnianie nagrań monitoringu / 150
10. Korzystanie z nieruchomości wspólnej nie oznacza przejęcia na własność / 153

ROZDZIAŁ VIII  WSPÓLNY MAJĄTEK / 156
1. Zbyt duża działka. Jaką jej część oddać gminie? / 156
2. Zakup gruntów przez wspólnotę / 161
3. Rozbiórka budynku gospodarczego / 163
4. Odpowiedzialność właścicieli za nieruchomość wspólną / 165
4.1. Gdy właściciele nie chcą zgodzić się na remont / 165
4.2. Gdy część właścicieli nie chce docieplenia dachu… / 166
4.3. Kompleksowa czy punktowa wymiana instalacji? / 168
4.4. Właściciel musi zezwolić na wstęp do swojego lokalu / 171
4.5. Kto ma usuwać nieprawidłowości wykryte w czasie przeglądu? / 172
4.6. Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej a współwłasność mieszkania / 174
5. Udostępnianie dokumentacji we wspólnocie / 177

ROZDZIAŁ IX WSPÓLNOTA A NAJEMCA LOKALU / 178
1. Czy wspólnota ma prawo domagać się od najemcy przywrócenia poprzedniego
wyglądu elewacji? / 178
2. Czy zarządca miał prawo samowolnie opróżnić strych? / 179
3. Konkubent a najemca / 180

ROZDZIAŁ X WSPÓŁKORZYSTANIE Z TERENÓW PRZYLEGŁYCH LUB WSPÓLNYCH
URZĄDZEŃ PRZEZ RÓŻNE WSPÓLNOTY / 182
1. Tereny wspólne dla kilku wspólnot mieszkaniowych / 182
2. Przyłączenie innej wspólnoty do instalacji wod-kan / 186

ROZDZIAŁ XI  WINDYKACJA / 189
1. Zwiększenie zaliczek za nieterminowe wpłaty – tak, ale nie na koszty zarządu
nieruchomością wspólną / 189
2. Sprzedaż zadłużonego lokalu / 191
3. Zadłużony lokal a sprzeczna z prawem walka z dłużnikiem / 192
4. Kto ma prawo dochodzić należnych opłat? / 194
4.1. Czy zarząd, bez zgody wspólnoty, miał prawo zlecić kancelarii adwokackiej
dochodzenie zaległych opłat od właścicieli lokali? / 194
4.2. Czy zarządca ma obowiązek sądowego dochodzenia należności od dłużników? / 195
5. Kto płaci czynsz w okresie egzekucji nieruchomości? / 196

ROZDZIAŁ XII ZARZĄDCA WE WSPÓLNOCIE / 200
1. Odpowiedzialność cywilna i karna zarządcy / 200
2. RODO w pytaniach i odpowiedziach / 204
2.1. Kto administruje danymi osobowymi? / 204
2.2. Od czego administrator danych osobowych (ADO) rozpoczyna swoje działania? / 205
2.3. Jakich zasad powinien trzymać się ADO? / 206
2.4. Jakie są najważniejsze obowiązki administratora danych? / 206
2.5. Jakie obowiązki ma administrator w przypadku, gdy przetwarzanie danych dokonywane jest przez podmioty zewnętrzne? / 207
2.6. Kiedy administrator danych może rozpocząć ich przetwarzanie? / 207
2.7. Jakie uprawnienia mają osoby, których dane są przetwarzane? / 208
2.8. Jakie obowiązki spoczywają na ADO? / 209
2.9. Jakie działania winien podejmować Administrator Danych Osobowych dla zapewnienia bezpieczeństwa przetwarzania danych? / 209
2.10. Czy są sytuacje, w których przepisy RODO nie mają zastosowania? / 211
3. Czy zarządca musi przestrzegać uchwały niezgodnej z przepisami? / 212
4. Skuteczne rozwiązanie umowy o zarządzanie / 214
5. Zmiana zarządcy a dokumenty / 219
6. Zmiana sposobu zarządu w budynku podeweloperskim / 220
7. Zarządca wyznaczony przez dewelopera na pięć lat / 221
8. Od kiedy liczy się czas rękojmi? / 222
9. Gdy deweloper nie przystępuje do napraw w czasie rękojmi / 224
10. KOB dla każdego segmentu obiektu? / 226
11. Gdy w sieci obrażają zarządcę / 228
12. Naruszenie dóbr osobistych zarządcy / 229
13. Koszty zarządu a wynagrodzenie zarządu lub zarządcy / 232

ROZDZIAŁ XIII STOSUNKI SĄSIEDZKIE W ORZECZNICTWIE / 235
1. Zasady współżycia społecznego w orzecznictwie / 235
2. Prawo własności a regulamin porządku domowego / 235
3. Zakłócanie ciszy w budynkach wielorodzinnych / 237
4. Lokale niezamieszkałe a koszty ogrzewania / 239

ROZDZIAŁ XIV MEDIA WE WSPÓLNOCIE / 241
1. Podzielniki a koszty ogrzewania / 241
2. Gdy nie wszyscy chcą montażu zaworów / 242
3. Zły odczyt ciepłomierza / 243
4. Rozliczanie różnicy wskazań zużycia wody / 244
5. Przeksięgowanie nadpłaty za CO / 246

ROZDZIAŁ XV ZASADY RUCHU DROGOWEGO NA OSIEDLU I PARKOWANIE / 248
1. Miejsca parkingowe dla osób niepełnosprawnych / 248
2. Ustanowienie strefy ruchu / 249
3. Ograniczenie wjazdu na teren wspólnoty mieszkaniowej / 250
4. Wyznaczenie miejsc parkingowych dla poszczególnych lokali / 251
5. Wspólnota mieszkaniowa ma prawo ograniczać zasady korzystania z parkingu / 252
6. Problemy z sytuowaniem miejsc parkingowych / 253

ROZDZIAŁ XVI WSPÓLNOTA A GMINA / 256
1. Finansowanie terenu dzierżawionego od gminy / 256
2. Kto odpowiada za wyrwę w chodniku? / 258

ROZDZIAŁ XVII PODATKI WE WSPÓLNOCIE / 261
1. Rozliczenie roczne /  261
1.1. Przychody niezwiązane z działalnością są opodatkowane na zasadzie kasowej, tzn. z datą faktycznego otrzymania (np. wpłaty na rachunek bankowy) / 261
1.2. Jakie przychody są rozliczane kasowo? / 262
1.3. Czym są przychody należne? /  263
1.4. Przychody z zasobów mieszkaniowych / 264
1.5. Przychody wykazywane w CIT-8 / 265
1.6. Koszty uzyskania przychodów / 266
1.7. Dochody / 267
1.7.1. Dochody zwolnione od podatku / 267
2. Odszkodowanie a lokale użytkowe / 271
3. Koszty związane z wypłatami wynagrodzeń dla członków wspólnoty / 273
4. Opłata za korzystanie ze śmietnika / 273
5. Podatkowi podlega dochód z najmu / 274
6. Sprzedaż piwnicy, strychu i werandy / 275
7. Odsprzedaż kluczy i pilotów do bram / 277
8. Rachunki bankowe / 279
9. Zaliczki od właścicieli lokali użytkowych / 80
10. Podatek dochodowy od lokali użytkowych / 82
11. Zwolnienie od VAT we wspólnocie / 285

ROZDZIAŁ XVIII UBEZPIECZENIA WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ / 290
1. Odpowiedzialność za wypadek na chodniku / 290
1.1. Obowiązki właściciela nieruchomości / 292
1.2. Nie zawsze odpowiedzialność ciąży na zarządcy / 293
2. Ubezpieczenie współwłasności a indywidualne ubezpieczenie mieszkania, w tym podwójne ubezpieczenie murów / 294
3. Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę… / 295

INDEKS RZECZOWY / 298

 

OD REDAKTORA
Miesięcznik „Administrator i Menedżer Nieruchomości” od lat wspiera swoich Czytelników, udzielając porad prawnych i finansowych; odpowiadając na pytania; podpowiadając, jak rozwiązać problemy prawne, techniczne, finansowe, które pojawiają się w trakcie eksploatacji budynku – problemy, z którymi borykają się zarówno zarządcy nieruchomości, jak i właściciele lokali.
Wątpliwości P.T. Czytelników, których rozwianiem zajmowali się eksperci przeprowadzający dokładne analizy zgłaszanych problemów, postanowiliśmy zebrać w jedną publikację. Dziękujemy współpracującym z redakcją mecenasom: Pawłowi Puchowi, Bartłomiejowi Żukowskiemu oraz Agnieszce Żelaznej, bez których wkładu merytorycznego ta książka nie mogłaby się ukazać.
Osobne podziękowania należą się Ogólnopolskiej Izbie Gospodarki Nieruchomościami, która udostępniła nam zapis porad, udzielanych na łamach biuletynu „Zarządca – Doradca”.
Mamy nadzieję, że ten swoisty poradnik okaże się Państwu przydatny w codziennej działalności.