Poradnik zarządcy nieruchomości cz.1 i cz.2 Promocyjny pakiet

Poradnik zarządcy nieruchomości cz.1

Podstawy prawa dotyczące nieruchomości

Inwentaryzacja fundamentem zarządzania

Kontrole okresowe i przeglądy techniczne

Książka obiektu budowlanego

Rozliczanie kosztów ciepła i wody

kup książkę poza pakietem >>

„Poradnik” stanowi podręczne vademecum, w którym zebrano najważniejsze informacje, przydatne w codziennej pracy zarządców nieruchomości, m.in.:
- podstawy prawne dotyczące nieruchomości,
- aspekty dotyczące inwentaryzacji, dokumentacji technicznej i kontroli okresowych, 
- zestawienie informacji dotyczących obiektu budowlanego i KOB.

Redakcja miesięcznika „Administrator i Menedżer Nieruchomości” zaprasza do zapoznania się z nową pozycją na branżowym rynku wydawniczym – „PORADNIKA ZARZĄDCY NIERUCHOMOŚCI”, autorstwa Wojciecha Jana Koniecznego. „Poradnik” skierowany jest do osób związanych zawodowo z branżą zarządzania nieruchomościami – zarządów wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych, pracowników firm zarządzających publicznym zasobem, a także nieruchomościami komercyjnymi. Ta profesjonalnie przygotowana publikacja naszpikowana praktyczną wiedzą jest niezbędnikiem w pracy zarządcy i administratora. Stanowi podręczne wademecum, w którym na ponad 300 stronach zebrano najważniejsze informacje przydatne w codziennej pracy zarządców nieruchomości, m.in.: podstawy prawne dotyczące nieruchomości, aspekty dotyczące inwentaryzacji, dokumentacji technicznej i kontroli okresowych a także zestawienie informacji dotyczących obiektu budowlanego i KOB.

O Autorze

Wojciech Jan Konieczny - absolwent Wyższej Szkoły Ekonomicznej, zarządca nieruchomości legitymujący się państwową licencją zawodową nr 14587. Organizator certyfikowanych wykładów w ramach zgłaszanych do Ministerstwa Infrastruktury szkoleń z doskonalenia zawodowego zarządców nieruchomości. Uprawniony przez Polską Federację Zawodów Nieruchomościowych do prowadzenia praktyk zawodowych dla studentów studiów podyplomowych. Członek Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej do końca 2013 r.

Od 2011 roku prezes Stowarzyszenia Uczestników Rynku Nieruchomości TRANSFER, biegły sądowy z zakresu zarządzania nieruchomościami i rozliczania kosztów w nieruchomościach oraz szkoleniowiec z ponad 20-letnią praktyką. W latach 2006–2016 dyrektor zarządzający w TBS, a w latach 2017–2018 pełnomocnik zarządu ZKZL Sp. z o.o. zarządzająca ok. 1700 nieruchomościami komunalnymi.

Długoletnie doświadczenie zawodowe wykorzystuje w prowadzeniu szkoleń z dziedzin prawa cywilnego, prawa budowlanego, planowania operacyjno-finansowego, zarządzania
informacjami, ryzykami, bezpieczeństwem technicznym, środowiska i ludzi oraz rozliczeniami kosztów dostawy mediów. Organizator kilkunastu edycji kursu zarządcy nieruchomości, szkoleniowiec.

Autor wielu programów informatycznych wspomagających pracę zarządców nieruchomości w inwentaryzacji, eksploatacji czy rozliczania mediów oraz podręcznika dla administratorów nieruchomości. Autor wielu publikacji zawodowych i artykułów prasowych. Od 2011 roku zajmuje się wsparciem prawnym i zawodowym, opiniując i doradzając w zakresie szerzenia idei dobrej praktyki zawodowej, a także udostępniając setki gotowych dokumentów, szablonów i procedur dostępnych na stronie www.konieczny-biegły.pl.
Uhonorowany odznaczeniem PRO AEQUO ET BONO zasłużonego dla rynku nieruchomości.

Spis treści
WPROWADZENIE / 9

ROZDZIAŁ 1 – PODSTAWY PRAWNE DOTYCZĄCE NIERUCHOMOŚCI / 13
PODSTAWOWE DEFINICJE / 14
KONSTYTUCJA RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ / 39
KODEKS CYWILNY / 40
PRAWNO BUDOWLANE / 46
ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY W SPRAWIE WARUNKÓW TECHNICZNYCH UŻYTKOWANIA BUDYNKÓW MIESZKALNYCH / 54
PRAWO ENERGETYCZNE / 80
ROZPORZĄDZENIE MINISTRA KLIMATU I ŚRODOWISKA w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniachw sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach / 86
USTAWA O ZBIOROWYM ZAOPATRZENIU W WODĘ I ZBIOROWYM ODPROWADZENIU ŚCIEKÓW / 95
ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY W SPRAWIE NORM
ZUŻYCIA WODY / 103
USTAWA O OCHRONIE PRAW LOKATORÓW, MIESZKANIOWYM ZASOBIE GMINY I O ZMIANIE
KODEKSU CYWILNEGO / 108
KODEKS WYKROCZEŃ / 112
Podział budynków pod względem wysokości / 115

ROZDZIAŁ 2 – INWENTARYZACJA NIERUCHOMOŚCI / 119
Inwentaryzacja aktywów i pasywów / 121
Składniki inwentaryzacji / 122
Harmonogram inwentaryzacji / 124
Powołanie komisji inwentaryzacyjnej / 124
Rozliczanie inwentaryzacji / 125
Dokumentacja wyniku inwentaryzacji / 125
Przyczyny błędów w inwentaryzacji / 126
Poprawianie błędów w inwentaryzacji / 126
Inwentaryzacja fizyczna i formalna / 130
Drabina inwentaryzacyjna / 130
Waga inwentaryzacyjna / 131
Mapa procesu inwentaryzacji / 132
Tabela inwentaryzacyjna / 133
Dokumentacja techniczna obiektu / 138
Świadectwo charakterystyki energetycznej / 139
Audyt energetyczny / 139

ROZDZIAŁ 3 – KONTROLE OKRESOWE / 141
Kontrole i przeglądy techniczne obiektów oraz urządzeń (PB art. 62) / 142
Tabela sankcji za uchybienia i nieprawidłowości / 146
Tabela kontroli okresowych i przeglądów roboczych / 148
Kontrola okresowa sprawdzenia stanu technicznej sprawności / 150
Kontrola okresowa instalacji i urządzeń ochrony środowiska / 158
Kontrola okresowa instalacji gazowej / 161
Kontrola okresowa przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych / 172
Kontrola okresowa urządzeń dźwigowych / 183
Kontrola okresowa sprawdzenia stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej / 189
Kontrola okresowa instalacji piorunochronnej / 195
Kontrola okresowa instalacji elektrycznej / 199
Kontrola okresowa eksploatowanych kotłów grzewczych / 216
Przegląd i ocena efektywności nergetycznej urządzeń chłodniczych i klimatyzacyjnych >12kW / 223
Kontrola w zakresie decyzji administracyjnej nadzoru budowlanego / 235
Ocena właściwego i bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego / 240
Przegląd pomieszczeń użytkowanych intensywnie lub narażonych na uszkodzenia / 248
Przegląd stanu technicznego instalacji i urządzeń wentylacyjnych / 252
Przegląd stanu technicznego kanałów i przewodów spalinowych oraz dymowych / 256
Przegląd stanu technicznego instalacji ciepłej wody użytkowej / 263
Przegląd stanu technicznego instalacji wodociągowej i okresowej legalizacji wodomierzy / 267
Przegląd stanu technicznego instalacji kanalizacyjnej / 271
Przegląd stanu technicznego urządzeń do usuwania odpadów i nieczystości stałych / 277
Przegląd stanu technicznego instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania / 281
Przegląd stanu technicznego instalacji gazowej / 285
Przegląd stanu technicznego instalacji elektrycznej / 289
Przegląd stanu technicznego instalacji piorunochronnej / 293
Ocena użytkowania wyrobów z azbestem oraz z azbestem uszkodzone powyżej 3% / 297
Przegląd urządzeń przeciwpożarowych i gaśnic / 302
Przegląd węży stanowiących wyposażenie hydrantów wewnętrznych / 307
Wiosenny przegląd placów zabaw i innych elementów małej architektury / 313
Przegląd czystości i ogólnego stanu sanitarnego nieruchomości / 320
Przegląd instalacji centralnego ogrzewania przed sezonem grzewczym / 325
Przegląd sprawności sprzętu zimowego i wiosennego przed sezonem / 329
Badanie i ocena prowadzenia Książki Obiektu Budowlanego / 334

ROZDZIAŁ 4 – INFORMACJE O OBIEKCIE / 339
Podstawy prawne i praktyczne / 340
Odbiór obiektu budowlanego / 340
Zestawienie informacji o posiadanych dokumentach obiektu budowlanego / 343
Zestawienie informacji o dokumentach obiektu budynku mieszkalnego wielorodzinnego / 348

ROZDZIAŁ 5 – KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO / 357
Podstawy prawne i praktyczne (wypis z komentarzem) / 358
Prowadzenie Książki obiektu budowlanego / 364
c-KOB / 378
ROZPORZĄDZENIE MRiT w sprawie książki obiektu budowlanego / 380
Zmiana sposobu użytkowania w pięciu krokach / 387

ROZDZIAŁ 6 – ROZLICZANIE KOSZTÓW CIEPŁA I WODY / 389
PODSTAWOWE ZASADY / 390
OGRZEWANIE LOKALU SĄSIEDNIEGO / 393
PRZYGOTOWANIE DO OPRACOWANIA PROJEKTU REGULAMINU / 397
PROJEKT REGULAMINU / 398

Od Autora

Jednym z najciekawszych i najbardziej satysfakcjonujących zawodów, jest zawód zarządcy nieruchomości. Wykonywanie tego zawodu wymaga właściwego przygotowania merytorycznego, podstawowej wiedzy technicznej, znajomości przepisów obowiązującego prawa, rozumienia służebnej roli zawodu, pozytywnego nastawienia, wytrwałości i samodyscypliny. Ten wspaniały zawód po prostu należy lubić. Lektura niniejszej publikacji jest drogą do osiągnięcia wymienionych powyżej wymagań, co pozwala każdemu osiągnąć wysoki poziom samorealizacji i społecznego uznania.
Z wieloletniej praktyki zawodowej wyciągnąłem pewne wnioski, a najważniejsze jest to, że większość wykonywanych czynności zawodowych, jest wielokrotnie powtarzana, a jedynie niewielki procent stanowią sytuacje niebezpieczne czy stresujące. Dlatego zebrałem te powtarzalne czynności w niniejszej publikacji, przede wszystkim po to, aby dzieląc się moimi doświadczeniami, ograniczyć dokonywanie przez P.T. Czytelników „odkryć” tego, co już wcześniej odkryte zostało. Bo jakimże marnotrawstwem byłoby wielokrotne odkrywanie Ameryki, wcześniej odkrytej przez Kolumba.
Treści zawarte w Poradniku Zarządcy stanowią gotowe wzory i rozwiązania, odpowiadają na większość pytań, a to wszystko po to, aby móc przyczynić się do czynienia życia każdego uczestnika rynku nieruchomości możliwie jak najlepszym.

Wojciech Jan Konieczny

Poradnik zarządcy nieruchomości cz.2

Zatrudnienie i BHP w nieruchomościach

Instrukcje obiektowe

Regulaminy w nieruchomościach

Protokoły w nieruchomościach

kup książkę poza pakietem >>

Spis treści
Od Autora / 10

ROZDZIAŁ 1 – PRAWO PRACY i BHP / 13
PODSTAWOWE POJĘCIA PRAWA PRACY / 14
NAJWAŻNIEJSZE PRZEPISY PRAWA PRACY / 16
PRACOWNIK I PRACODAWCA / 29
WYPADKI PRZY PRACY / 39
KLASYFIKACJA ZAGROŻEŃ / 50
PROCES ZATRUDNIENIA / 55
ZNAKI OCHRONY BHP / 95

ROZDZIAŁ 2 – INSTRUKCJE OBIEKTOWE / 103
INSTRUKCJA EKSPLOATACJI BUDYNKU / 104
INSTRUKCJA PRAWIDŁOWEGO UŻYTKOWANIA CENTRALNEGO OGRZEWANIA / 110
INSTRUKCJA REJESTRACJI AWARII WODNEJ / 112
INSTRUKCJA EWAKUACJI W RAZIE ZAGROŻENIA NA TERENIE PUBLICZNEGO OBIEKTU BUDOWLANEGO / 117
INSTRUKCJA EWAKUACJI W RAZIE ZAGROŻENIA NA TERENIE NIERUCHOMOŚCI OŚWIATOWEJ / 118
INSTRUKCJA BHP OGÓLNA DLA ZAKŁADU / 119
INSTRUKCJA BEZPIECZEŃSTWA I HIGIENY PRACY NA STANOWISKU / 123
INSTRUKCJA BHP NA STANOWISKU ELEKTRYKA-KONSERWATORA DO 1 KV / 127
INSTRUKCJA BEZPIECZEŃSTWA I HIGIENY PRACY DLA KIEROWCY POJAZDU SAMOCHODOWEGO / 129
INSTRUKCJA BEZPIECZEŃSTWA I HIGIENY PRACY NA STANOWISKU PRACY SPRZĄTACZKI / 132
INSTRUKCJA BHP PRACY DLA PRACOWNIKA MYJĄCEGO OKNA W BUDYNKACH PIĘTROWYCH / 135
INSTRUKCJA BHP PRZY PRACACH BETONOWYCH I ŻELBETOWYCH / 139
INSTRUKCJA BEZPIECZEŃSTWA I HIGIENY PRACY DLA PRAC DEKARSKICH / 141
INSTRUKCJA BHP DLA ROBÓT MALARSKICH / 144
INSTRUKCJA BEZPIECZEŃSTWA I HIGIENY PRACY DLA ROBÓT ROZBIÓRKOWYCH / 147
INSTRUKCJA BEZPIECZEŃSTWA I HIGIENY PRACY DLA SERWISU ELEKTRONICZNEGO / 150
INSTRUKCJA BHP DLA PRAC ŚLUSARSKICH / 153
INSTRUKCJA BHP WYKONYWANIA ROBÓT ZIEMNYCH (WYKOPY) / 156
INSTRUKCJA BHP PRZEMIESZCZANIA RĘCZNEGO PRZEDMIOTÓW NIEPORĘCZNYCH (np. mebli) / 159
INSTRUKCJE BEZPIECZEŃSTWA POŻAROWEGO / 164
INSTRUKCJA BHP OBSŁUGI I EKSPLOATACJI GAŚNICY PIANOWEJ / 166
INSTRUKCJA BEZPIECZEŃSTWA POŻAROWEGO BUDYNKU / 169
INSTRUKCJA POSŁUGIWANIA SIĘ PODRĘCZNYM SPRZĘTEM GAŚNICZYM / 232
INSTRUKCJA POSTĘPOWANIA NA WYPADEK POŻARU DLA OBIEKTU / 235
INSTRUKCJA PRZECIWPOŻAROWA DLA BUDYNKÓW I POMIESZCZEŃ ADMINISTRACYJNO-BIUROWYCH / 238
INSTRUKCJA UDZIELANIA PIERWSZEJ POMOCY / 240
INSTRUKCJA PIERWSZEJ POMOCY – OGÓLNE ZASADY POSTĘPOWANIA / 247
INSTRUKCJA PIERWSZEJ POMOCY PRZY RATOWANIU / 256
PODSTAWOWE WYPOSAŻENIE APTECZKI PIERWSZEJ POMOCY / 259
INSTRUKCJA BHP OBSŁUGI BIURA / 260
INSTRUKCJA BEZPIECZEŃSTWA I HIGIENY PRACY DLA OBSŁUGI ELEKTRONARZĘDZI / 262
INSTRUKCJA BHP KOSIARKI SPALINOWEJ / 266
INSTRUKCJA BHP DLA WYSOKOCIŚNIENIOWEJ MASZYNY CZYSZCZĄCEJ / 271
SYSTEM ŁADOWANIA POJAZDÓW ELEKTRYCZNYCH / 273
OZNACZENIE STACJI ŁADOWANIA / 275
INSTRUKCJA ŁADOWANIA / 276
INSTRUKCJA BHP INSTALACJI FOTOWOLTAICZNEJ / 277
INSTRUKCJA BHP EKSPLOATACJI POMP CIEPŁA / 282
INSTRUKCJA BHP EKSPLOATACJI BUDOWLI OCHRONNYCH / 286

ROZDZIAŁ 3 – REGULAMINY WEWNĘTRZNE / 291
REGULAMIN PORZĄDKU DOMOWEGO / 294
REGULAMIN OKREŚLAJĄCY PRAWA I OBOWIĄZKI WYNAJMUJĄCEGO I NAJEMCÓW / 299
REGULAMIN DOTYCZĄCY NAJMU LOKALI UŻYTKOWYCH W ZASOBACH / 305
REGULAMIN KORZYSTANIA Z INSTALACJI I URZĄDZEŃ ZASILANYCH GAZEM Z SIECI / 306
REGULAMIN ROZLICZANIA KOSZTÓW ZAKUPU CIEPŁA LUB GAZU… / 308
REGULAMIN DOTYCZĄCY OPOMIAROWANIA LOKALI W ZASOBIE LOKALOWYM / 317

ROZDZIAŁ 4 – PROTOKOŁY ZDAWCZO-ODBIORCZE / 321
PROTOKÓŁ ZDAWCZO-ODBIORCZY NIERUCHOMOŚCI / 322
PROTOKÓŁ PRZEKAZANIA-PRZEJĘCIA ZARZĄDU NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ / 329
PROTOKÓŁ ZDAWCZO-ODBIORCZY LOKALU MIESZKALNEGO / 340
PROTOKÓŁ ZDAWCZO-ODBIORCZY LOKALU UŻYTKOWEGO / 346
PROTOKÓŁ ZDAWCZO-ODBIORCZY PARKINGOWEGO MIEJSCA POSTOJOWEGO / 347
PROTOKÓŁ ZDAWCZO-ODBIORCZY POWIERZCHNI REKLAMOWEJ / 348
PROTOKÓŁ ZDAWCZO-ODBIORCZY POWIERZCHNI GRUNTU / 349
PROTOKÓŁ Z ZESTAWIENIA INFORMACJI O POSIADANYCH DOKUMENTACH OBIEKTU BUDOWLANEGO / 350
PROTOKÓŁ ZESTAWIENIA INFORMACJI O OBIEKCIE BUDOWLANYM… / 358
DOKUMENTY WYMAGANE PRZEZ PAŃSTWOWĄ STRAŻ POŻARNĄ / 367
STOSOWANIE BUTLI Z GAZEM PŁYNNYM… / 369

ROZDZIAŁ 5 – PROJEKTY – SZABLONY / 371
PROJEKT UCHWAŁY O POWSTANIU WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ / 372
PROJEKT UCHWAŁY O PRZYJĘCIU STATUTU WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ / 374
PROJEKT UCHWAŁY O SKŁADNIKACH NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ / 376
PROJEKT UCHWAŁY O EWIDENCJI POZAKSIĘGOWEJ / 378
PROJEKT UCHWAŁY O WYBORZE ZARZĄDU WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ / 381
PROJEKT UCHWAŁY O REGULAMINIE PRACY ZARZĄDU WSPÓLNOTY / 384
PROJEKT UCHWAŁY O USTALENIE WYSOKOŚCI ZALICZEK / 387
PROJEKT UCHWAŁY O USTANOWIENIU FUNDUSZU REMONTOWEGO / 390
PROJEKT UCHWAŁY O PRZYJĘCIU PLANU GOSPODARCZEGO / 393
PROJEKT UCHWAŁY O WPROWADZENIU REGULAMINU PORZĄDKU DOMOWEGO / 396
PROJEKT UCHWAŁY O WPROWADZENIU REGULAMINU ROZLICZANIA MEDIÓW / 398
PROJEKT UCHWAŁY O KORZYSTANIU ZE WSPÓLNEGO GARAŻU / 400
PROJEKT UCHWAŁY O NALICZANIU ODSETEK ZA ZWŁOKĘ W OPŁATACH / 403
PROJEKT UCHWAŁY O UDZIELENIU PEŁNOMOCNICTWA / 406
PROJEKT UCHWAŁY O UDZIELENIA PEŁNOMOCNICTWA W GARAŻU / 409
PROJEKT UCHWAŁY O PRZEBUDOWIE / ZMIANIE PRZEZNACZENIA / 412
PROJEKT UCHWAŁY O REMONCIE NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ / 416
PROJEKT UCHWAŁY O UDZIELENIU ABSOLUTORIUM / 420
PROJEKT UCHWAŁY O WINDYKACJI NALEŻNOŚCI / 423
PROJEKT UCHWAŁY O ZATWIERDZENIU SPRAWOZDANIA / 425
PROJEKT UCHWAŁY O ZMIANIE SPOSOBU ZARZĄDU NIERUCHOMOŚCIĄ / 427
PROJEKT UCHWAŁY O LICYTACJI LOKALU / 430

Od Autora

Niniejszy tom „Poradnika zarządcy nieruchomości” powstał jako kontynuacja tomu pierwszego, a jego celem jest dążenie do standaryzacji zawodu zarządcy nieruchomości. Przedstawione materiały stanowią gotowe szablony dokumentacji i procedur, z których korzystanie nie tylko ułatwi proces administrowania nieruchomościami, ale jednocześnie zminimalizuje możliwość popełniania błędów czy uchybień.

Zarządca wykonuje czynności zawodowe w ramach własnej działalności zawodowej, często zatrudniając administratorów albo sam jest pracownikiem zatrudnionym na umowę o pracę. Informacje zawarte w podręczniku stanowią zestawienie najważniejszych praw i czynności, których znajomość jest nieodzowna w zarządzaniu nieruchomościami.

W rozdziale pierwszym podano najważniejsze wybrane fragmenty Kodeksu pracy, następnie podstawowe zasady BHP, które zainteresują każdego zarządcę zatrudniającego pracowników.

W rozdziale drugim przedstawiono kilkadziesiąt najważniejszych instrukcji czynności obiektowych, jak również obsługi urządzeń z którymi spotykam się w procesie zarządzania nieruchomościami.

W rozdziale trzecim umieszczono szablony podstawowych regulaminów wewnętrznych optymalizujących czas i koszty administrowania nieruchomościami. Przedstawione wzorce zostały opracowane w oparciu o aktualne przepisy prawa, a przedstawione zasady są uniwersalne.

W rozdziale czwartym znajdziemy szablony protokołów zdawczo-odbiorczych.

W rozdziale piątym zostały przygotowane projekty-szablony gotowych uchwał dla wspólnoty mieszkaniowej.

Więcej przydatnych wzorów szablonów, instrukcji, interpretacji czy arkuszy kalkulacyjnych, znajdziecie Państwo na stronie www.konieczny-biegły.pl

Wojciech Jan Konieczny

Partnerami „Poradnik Zarządcy Nieruchomości” są: BMeters, DomBest, Bank Gospodarstwa Krajowego, Nobilt, Alior Bank oraz Polstyr.

Informacje o bezpieczeństwie produktu Informacje o producencie